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决定危害不鲁莽,柏云章豆蔻年华边叹气风度翩

作者: 理财保险  发布:2019-12-12

是深思熟虑考虑周全,还是犹豫不决一拖再拖?柏先生的故事告诉我们,世上没有后悔药,该出手时就出手。

刚需购房也应认清当前楼市的实际情况,切忌鲁莽。技巧上,要关注政策变化、合理规避风险,在理性前提下方能安全置业。

《理财周刊》:

《理财周刊》:

柏云章:世上没有后悔药

控制风险不鲁莽

文/本刊记者 徐卓航

文/本刊记者 徐卓航

坐在十一房展会的现场休息处,柏云章紧锁着眉头,翻看着逛了一路拿来的各种楼盘宣传页、户型图,把觉得还看得上眼的都放在一边,然后再一个个比较。“有实质优惠的楼盘少之又少,还要是合适的地段、价格,几乎没看出什么特别满意的。”柏云章一边叹气一边告诉记者:“以前总觉得房价会跌,再等等,再等等,结果越等心越凉啊,也没处后悔去。”

可以说,现阶段许多刚需家庭都有足够的理由出手购房,而无需过多地犹豫,以至于在市场和政策的双重影响下迷失了方向,错过了本该抓住的时机。不过,刚需购房也有其自身的特点,我们一方面要避免投机心理,另一方面更要抓住核心目标、掌握规避风险的技巧,在理性购房的大前提下,同时安全有效地置业。

东不成西不就

认准需求

回忆起最开始要买房的时候,柏云章仿佛一下子打开了话匣子,满是遗憾地向记者诉说起来:“最早的时候是在2000年,那时候我31岁,家里北京西路的老房子呢,拆迁了,谈到最后,一共是拿到了15.8万元。”怀揣着这笔在那时候数目不小的动迁款,柏云章马上兴致勃勃地看起了楼盘,打算用动迁款买一套房子,住上新家。可是东看看西看看,柏云章总是觉得找不到让自己特别称心如意的房子。

现阶段买房要做的第一步就是认准自身的具体需求、核心目标,并时刻以如何合理、有效、安全地达成这一目标需求为大前提。

当时,柏云章的同事家里恰好有一个亲戚要转让房子,是一间2室1厅的老公房,六层楼。同事知道柏云章要买房,就跑来问他,说是便宜一点卖给他。“我清楚地记得是61个平方米、总共15.7万元,就能买下来了。”柏云章摇摇头接着说道:“15.7万元,光拿动迁款去买都还能剩1000元!”可是,柏云章那天看完房子,觉得一方面楼层太高,每天上上下下不方便,另外这地方也离单位太远,想了想就没有出手,决定再等一等。

既然是刚需购房,那就要首先避免投机、占便宜的心理,不以购房的投资性为目的来考虑具体的实施方案和过程,以免耽误了整个家庭生活、居住的需要。若总是以“我今天买了明天会不会跌”、“是不是买贵了呀”的心态来计较得失,难免就会有所本末倒置,毕竟我们买房的第一目的是改善居住条件而非坐等升值,这跟购房的同时将不动资产的增值性纳入考量是有本质区别的。

到了2001年,柏云章又寻到一套各方面都挺让自己满意的房子,地点是在威海路石门路,上下班也非常方便,可是价格方面就有些高了,总共需要23万元。柏云章顿时就觉得很苦恼,自己是拿不出这么多钱的。“后来家里人合计下来,我几个兄弟考虑一起凑8万元给我,先让我把这房子买了住下来,钱的事以后再说。”柏云章说着说着停了下来,又叹了叹气:“自己也不知道当时是胆小还是什么,就是犹豫再三,没能下得了那个决心。”

其次,不同的财力、不同的家庭情况会有相应各不相同的具体需求。比如地段位置、面积大小、楼层房型等等,不一而足。有些三代同堂的家庭会需要低楼层或电梯房和较多的房间,而年轻人两口之家则更看重交通便利、配套完善,诸如此类。同时,预算的多少也会决定在现阶段购房所能够选择的范围和余地,哪些条件需要满足、哪些则只能舍去,都要在一开始就有所把握,以免具体操作起来又患得患失,不知该如何取舍。

日子就这样一天天过去了,柏云章隔三差五的看房行动也渐渐跑得没有那么勤快了,当时适逢股市有所起色,柏云章一下子心思也活络了起来,觉得买房也不急在这一天两天,既然价格、品质各方面综合考虑下来总是挑不到特别满意的,那不如索性再等等看。于是,柏云章把十几万元的动迁款都投到了股市里,考虑哪天看到合适的房子,再取出来买也不迟。

另外,业内人士还提醒说,如今年轻人在选择置业时,不宜好大喜贵,应抛弃置业必须一步到位的思想,根据自身所能承受的范围,作出合理的决策。在选择按揭方式时,也不宜过分要求年限短,或急着想尽快还清贷款,而过分压缩日常生活开支,降低原本应该保持的生活质量。

四处租房

辨明政策

谁知道,没过几年,这个决定就把柏云章的肠子都悔青了。2000年前后柏云章看的大都是2500元/平方米上下的房子,一眨眼到了2005、2006年,一模一样的房子均价早已变成了6000~7000元/平方米,这让他一下子傻了眼。可是,看着周围的亲朋好友都住上了80、90平方米的房子,自己还在到处租房子过,钱投在股市里也是毫无起色,这样强烈的反差让柏云章心里很不是滋味。他暗暗下了决心,这次无论如何都一定要出手买一套房子。

当前,楼市处于市场与政策的双重调整时期,因而,要在现阶段买房,第二步就是要弄明白各方面的政策及其未来可能产生的变化趋势,多多加以关注,以免原本目的在于控制房地产市场泡沫、保护合理刚性需求的政策,反过来让有需要的购房者缚手缚脚,甚至造成不必要的麻烦和损失,影响安全置业。

“其实我身边一直不缺机会,可都被我一个个浪费了、错过了。”柏云章苦笑着接着说了下去:“2006年的下半年,我表阿弟家里要置换房子,因为知道我的情况,就问我要不要买下,家里人总归能帮一点是一点。”柏云章当时也是下了决心,回家左思右想,54万元的房款,算上公积金、股市里的资金和其它东拼西凑的钱,再向银行借足25年的贷款,咬咬牙可以把这房子给买了。可是,柏云章的妻子对此却大为反对。

例如从限购和限贷的角度来说,首次购房如果过于“冲动”而没有考虑周全,买到了不合适或不称心的房子,再想要反悔和补救,就会面临许多问题。首先,在房产调控的大背景下,再次购房时,一方面有先前贷款的偿还问题,另一方面,公积金贷款就要执行二套房贷政策,银行对首套房贷的认定也比较严格,总体的原则是“认房又认贷”。只要是曾经购买过住宅,无论现在是否仍然持有,无论是否贷过款,再次购房都被认定为是“第二套”;同样,只要是借过房贷,无论是否已经还清,再买房也被认定为“第二套”。而和首套房贷相比,二套房贷无论在首付比例和贷款利率上都很不合算。

“我老婆当时硬拉着我劝,翻来覆去就是一句话,‘家里钱都用掉了还背一屁股债,今后的日子还怎么过?’”柏云章说:“一直劝一直劝,原本好好的取了钱就准备去办的事,到最后我又犹豫了。”

另外,房产买卖牵扯到税费的问题,在某些情况下,税费的比例还很高,是绝对不能忽视的问题。若现有的住房持有时间不足5年,在出售时需要缴纳5.65%的营业税,1%的交易佣金和最少1%的个调税,这3项费用相加为卖房总价的7.65%,那么,假设100万元的房子,需要支付的卖房成本就要7、8万元。

就这样,柏云章再一次错过了摆在他面前的购房机会。再到后来,经历了2009、2010年的房价大涨和2011年的有所回落,看着高企的房价,柏云章虽然一直跟别人说着要买房的,要买房的,却还是至今都过着租房的生活,仍然在这人来人往的房展会上,显得一脸愁眉不展。他最后也只能自嘲般地笑笑说:“真的是没有后悔药可以吃啊,谁不是如此呢?就说最早我看的那套15.7万元的房子,那家房东是想把自己的两套房子都卖了凑一套大一点的,顺便还能好好装修一下,这几年也很是后悔啊,不这么折腾的话,现在两套房子都什么价格了?”

再比如,房产证加减名字和房产税的问题也应有所考虑。单身购房的,是否要写上父母的名字;将来结婚的时候,又是否会需要再次加名。考虑到刚需购房的局限性和非一次性,为了能应对今后的政策变化趋势,购房者也要在看准时机果断出手的同时做足功课,以便给今后的生活留下余地,避免出现今后不能买、不能贷、多交税的尴尬事。

鲜明对比

算清总账

那有没有身边的人没有错过机会,果断出手的例子呢?面对记者的问题,柏云章有些不好意思笑了笑:“那当然也是有的,就说我们单位的钱思成,98年就早早地把房子买了,现在想想,只能恨自己当时没有他那样的魄力。”

可以说,买房出手莫犹豫,但也千万不能忘了要看清楚再出手。想要进一步规划好自己的购房大计,算清楚各项购房花销和成本,得出一个清晰明确的总账也是极为重要的。一来可以做到心中有数,二来也更能选出最优化的方案,避免因小失大,乱花冤枉钱。

记者于是又电话连线了这位钱思成先生,他也向记者简单介绍了他的购房故事。原来,1998年的时候,钱先生听说福利分房等许多单位的补贴政策都有取消的趋势,而公司里暂时还有一批购房补贴,大约是购房之后可以补贴4万元左右。原本钱先生也很是犹豫,自己虽然跟父母住在一块,但好歹也是有房子住的,现在一下子要动用家里全部的财力去买一套房,还要借十几二十年的贷款,总觉得心里不踏实。

在购房过程中,购房者最关注的往往是楼盘的价格、优惠的力度和楼盘本身的质量三方面形成的性价比,再综合自己的经济实力来做出选择和判断,却往往忽视了同样关键的信贷成本。

不过最后,考虑到今后也要生儿育女,肯定需要更宽敞的住房条件,既然有这样一个机会也不该白白错过,就算开始要苦几年,那也是在所难免的。于是,钱先生一共借了20年10万元的公积金贷款和15年4万元的商业贷款,靠着每个月夫妻两个人的收入和补充公积金,勉勉强强地把这样一个家支撑了下来。

近日有媒体就曾报道,除了部分银行首套房贷仍有相应优惠外,个人消费类贷款利率普遍上浮。以装修贷款为例,中行、工行、建行等国有银行利率普遍上浮10%至15%,股份制银行则大多上浮20%到30%。“虽然现在首套房贷说有优惠,不过优惠也没以前那么好批下来了。”一股份制银行信贷工作人员向记者坦言,随着楼市逐渐回暖,银行对于房贷的政策也在不断变化,“优惠随时都有可能取消。”多位受访业内人士均表示,在保存款“冲时点”的压力下,年末商业银行的利率政策变动比较大,而住房贷款等个人消费类贷款很可能会最先成为“牺牲品”。

“我们也没想到房子会涨成这样啊。”钱先生在电话那头笑着说:“不过回过头看看就觉得,当时的选择还是正确的,之后过了几年还贷的压力就轻了不少,再后来到2008年的时候,我们还把贷款都提前还清了。”

不难看出,受银行资金成本上升的影响,现阶段购房8.5折房贷已在减少,未来房贷利率上浮的比例还会增加。以贷款100万元、20年期限计算,如果执行8.5折优惠利率,那么月供为6900多元,总利息为66万元。如果执行9折利率,那么月供就要增加至7100多元,每月要多付180多元;如果恢复基准利率,那么月供要增加至7485元,每月多付585元,总利息比8.5折要多支出13.6万元。可见,若是为了等待开发商的一点让利而错过了较优惠的利率,无疑是得不偿失的。

而再到今天,两相对比,就更显出犹豫与果决间鲜明的差异了。

做好计划

短评:

认准了需求、弄明白了政策、算出了各项花销,最后就可以制定一个又合理又让自己满意的购房计划了。

回顾柏先生十年间的历程,因为犹豫而没有把握住机会是一方面,没有认清自己的“刚性需求”则是另一方面。将柏先生与钱先生对比后不难发现,正是由于对今后生活所需的正确认识使得钱先生下定了决心,继而从自身情况出发、结合实际考虑,才作出了较为明智的选择。而柏先生呢?总是瞻前顾后、挑三拣四,却一直没能弄明白自己真正的目标和需要,希望等待一个连自己都说不出个所以然的“合适时机”,最后得过且过走到今时,当真也只能用一句“早知当初”来概括了。

其实,无论是需求、政策,抑或是经济总账,都是一环扣一环相互关联,相辅相成的。先想清楚什么阶段买什么样的房子,找准自己这一步买房要首抓哪些要点;然后分析政策,考虑今后可能有的置换、过户、改善购房、出让买卖等行为,理清该如何具体实施购买步骤、选择贷款渠道和确定年限;最后,再从经济能力出发,算出不同方案和不同时机购房时的具体开支,包括借贷的利息、装修的花费、交房的时限、每月还款的压力等等。如此一来,一旦各个步骤做到了心中有数,那最优化方案自然就呼之欲出了。

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如今,买房是一件大事,刚需买房更是整个家庭的大事。不鲁莽不盲目,做好计划按部就班,那么,买房抓住机会不犹豫、该出手时就出手,也自然是水到渠成的事情了。

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