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即犹豫期结束之后,同时调控政策也在持续发挥

作者: 理财保险  发布:2019-12-12

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细算下来,我们一共经历了三次比较明显的犹豫时期,分别为2002年、2005年和2008年。每个犹豫期形成的原因各不相同,但结局类似,即犹豫期结束之后,房价又上涨了不少。

理财周刊2012年第39期

《理财周刊》:

中央政府不断强调楼市调控的延续性,各项调控政策的基本出发点也体现了对刚需的保护,同时调控政策也在持续发挥作用,房价已经呈现出平稳发展态势。对刚需而言,这显然是一个最好的入场时机!

那些年 我们曾犹豫过

《理财周刊》:

文/本刊记者 甄爱军

刚需买房莫犹豫

历史往往有着惊人的相似之处。

文/本刊记者 甄爱军

通过我们的梳理,在过去十多年时间里,楼市一共经历过三次比较典型的犹豫期。第一个犹豫期出现在房价步入上涨通道前夜的2002年前后,第二个犹豫期则出现在遭遇大规模调控的2006年前后,第三个犹豫期为饱受调控之困和金融危机初期影响的2008年上半年。通过对比发现,每个犹豫期形成的原因各不相同,表现形式也不一样。

犹豫不决难以出手

根据历史经验,我们发现在过去长达十二年的时间里,房价一直处于上涨过程中,因此在每一轮犹豫期的博弈中,几乎都是以购房者失败而告终。本轮犹豫期会不会重蹈覆辙,在此先不下结论。但我们可以通过回顾历史,通过逐个剖析每一个犹豫期形成前因后果,并揭示其内在变化。以便我们对当前犹豫期有个更加清晰的认知。

购房者再一次站在了十字路口,向左走,还是向右走?犹豫不决似乎已经成为市场中最为常见的一种心态。

数据来源:国家统计局

在刚刚结束的“2012上海‘十一’房展会”上,记者发现一个颇具代表性的现象,即购房者在买还是不买上面仍然有些摇摆不定,在缺少大幅打折促销情况下,购房者出手购买的意愿很弱,绝大多数购房者选择了继续观望。不少市民表示,来房展会的目的主要就是了解一下近期市场的变化,至于买不买,还要看实际情况。但此次房展会上的优惠措施多是“毛毛雨”,打折幅度小、优惠活动少,部分参观者直言“失望”。

2002年:错过“地板价”

其实观望的态势还是在延续着。即使在过去几个月里,交易状况有所改善,但相对而言并不是很理想。据来自金丰易居和佑威联合研究中心监控的数据显示,9月份上海商品住宅的成交面积为80.99万平方米,8月份也仅80万平方米。即使是今年6月份102.07万平方米的峰值,与成交活跃的2009年相比,仍然有着不小的差距。“十一”黄金周各地楼市成交量均有不同程度下调。数据显示,黄金周全国包括北京、上海在内的54城市住宅签约量环比大降7成,签约套数合计仅为1.6万套。

业界通常将2003年确定为房价真正启动的一年,那么2002年前后的房价,其实仍然处于“房改”后的低谷阶段。因此错过这个阶段,其实相当于错过了在最低谷入市的机会。

投资需求受到抑制

其实早在上个世纪90年代,中国房地产也曾经迎来一波投资热潮。其时,房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用,尤其是在1990年之后,房地产业一直是我国经济发展的热点,成为我国经济保持快速增长的一大引擎。查阅1990至1994年《中国统计年鉴》资料发现,这4年时间里,房地产投资实现快速发展,尤其是1992年和1993年,投资成倍增加。数据表明,1992年房地产开发投资总额为731.2亿元,叫1991年增长117.6%;1993年的投资总额暴增至1937.5亿元,较1992年增长了164.9%。

虽然市场仍旧深陷观望之中,不过市场已悄然发生了巨大的变化,即对房价上涨起到推波助澜作用的投机、投资性需求已经被彻底抑制。

但这一轮投资热潮很快被冷却下来,至亚洲金融危机爆发的1997年,国内投资增速居然变成2.1%的负增长,并在随后很长一段时间里,保持低迷状态不见起色。但也就是在1997年之后,由于受到亚种金融危机爆发的影响,我国经济出现通货紧缩,消费疲软,出口增长不见起色,于是刺激消费、拉动内需、摆脱经济低潮成为当时政府的首要任务。房地产投资是投资增长的主力,于是房地产也再次受到重视,“房改”启动,住房分配由实物向货币化转变。

国家通过“组合拳”方式,如税收政策、信贷政策、限购令等,以及增加交易成本、持有成本等手段,同时加大购房成本甚至强制剥夺购房机会,对投机性需求下重手,使其离场。从目前来看,这已经收到了明显的效果。数据表明,上海2010年10月均价为22651元/平方米,目前均价为22482元/平方米,两年间下跌了0.75%。此外,同时实施限购政策的广州,虽然均价在两年来上涨了10%左右,但是相对于2010年猛涨40%的惊人表现,最近两年年均5%左右的涨幅可谓是异常平稳。

这一轮犹豫期,与后面数轮犹豫期有着明显的区别。长期习惯了实物分房的国人,对于房价的认知程度不高,认为房价偏高无法承受,因而在到底要不要买房这个问题上显得犹豫不决。为了刺激楼市,包括上海在内的诸多城市推出一系列优惠政策,如上海1998年修订蓝印户口政策,并实施购房退税政策等等做法。不过刺激作用的效果有限,根据国家统计局公布的历年房价数据显示,2001年至2003年间,全国商品住宅均价在2000元/平方米到2200元/平方米之间徘徊,涨幅极其微弱。市场交易增速也一般,2002年和2003年成交量同比上年增幅分别只有20.3%和18.9%,少于活跃年份30%以上的增幅。

在今年6月份,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹曾表示,投机性需求基本被挤出市场。这对市场的稳定作用是显而易见的。在没有投机、投资需求兴风作浪的房地产市场,价格出现暴涨的可能性便大大降低,从而使得楼市能够朝着正确的方向前行。

2005年:仍然可“抄底”

自住购房仍受保护

虽然楼市在2003年启动,并在2004年年末上演了最为癫狂的一幕,但近十年里第一波调控大戏的开幕,还是给购房者提供了再次“抄底”的机会。

当前楼市虽然正在经受调控,投机、投资性需求受到打压,但不可否认的是,对于正常的市场需求,依然为政策所保护。比如,首次置业者仍然能够享受到8.5折的优惠利率,外地人的自住需求也不会受限购、限贷政策限制,同时对购买普通商品房契税减半征收,等等。正是有了这些调控政策的“保驾护航”,才使得刚需不必与资金雄厚的炒房客同场竞技,因而得以让刚需拥有了从容选择机会。

早在2004年初,国家就已经意识到了房地产投资过快的问题,为抑制房地产投资过快增长势头,中央政府确立了“控制土地、收紧信贷”的宏观调控思路,希望通过源头控制来解决这个问题。其具体做法主要体现在两个方面:一方面,加大了对房地产用地的治理整顿力度,清理整顿建设用地严格审批管理,从紧土地供应,逐步推行经营性用地的“招、拍、挂”,从源头控制了土地供给。另一方面,央行要求将房地产开发项目资本金比例提高到35%及以上,上调金融机构存贷款基准利率,严禁房地产流动资金贷款等,收紧银根,减少房地产开发的资金支持。回头来看,2004年的宏观调控政策采取“压制”方式,的确受到了一定的效果,起到了降低房产投资增速作用,来自国家统计局的数据表明,2004年房地产投资增速从年初的50.2%,一度下滑至年末的28.1%。可谓是摁下葫芦起了瓢,由于政策忽略了有效供给,特别是中低端住宅产品的供给,因此使得市场供需失衡,从而引发更为严重的投机现象。于是在2004年末,房价突然如脱缰野马般狂奔起来,如上海二手房市场,那段时间卖家最忙碌,几乎每隔三五天就得提一次价。新房市场也不遑多让,房子卖得太快换来的是责骂。数据表明,2004年全国商品住宅销售均价达到2608元/平方米,同比上年大涨18.7%。

调控最为显著的作用就是让房价不再出现大幅上涨情形,让更多的人看到了购房的机会。当然,也许会有人认为,由于当前房价过高的现状仍然没有得到缓解,因此买房还是一件可望而不可的事情。不过必须承认,国家已经构筑了多重住房保障体系,如廉租房、公租房、经适房等,力争实现“居者有其屋”目标。当然,最终实现这样的目标还有一个过程,可喜的是,我们已经“在路上”了。

于是在2005年国家重新调整了调控方向,由原来的降低投资规模这种单向调控模式,转为既控制投资规模,又抑制房价上涨过快的双向调控方式。在这一年里,包括“国八条”、“新国八条”等调控政策接连出台,政策内容经过补充和完善,延续至今。综合分析“国八条”和“新国八条”,不难发现其调控重点主要分为以下三个方面:其一是通过行政手段干预市场需求,以改善市场供求关系。即在增加供应的同时,同时利用信贷、税收等手段,提高房产转让环节成本,以达到抑制投资需求的目的。此外,国家加大对“捂地”行为的打击力度,以加大开发节奏、增加市场供应。其二是完善市场供应结构,并体现市场公平原则。增加中小套型产品的市场供应量在“新国八条”中首次提出,该提法最终在2007年确定为“70/90政策”,即新批项目90平方米以下户型占开发量70%以上。通过一系列措施,如规划审批、土地供应、信贷、税收等方面,对于中小套型、中低价位普通商品房开发予以支持,以改善供应结构。“新国八条”同时提到了住房保障体现,考虑中低收入人群的需求。其三还提到了整顿市场秩序,比如规范中介服务行为,禁止期房转让行为、网上交易等等,来规范市场交易行为。

刚需购房不要犹豫

这一系列措施取得了不错的效果,2005年末房地产投资增长19.8%,增速同比上年回落了8.2个百分点,根据中房指数研究院提供的数据表明,商品住宅销售均价上涨了12.6%,涨幅比上年同期回落了6.1个百分点。北京、上海、杭州等城市房价大幅上扬态势也得到了有效遏制。

目前虽然整个市场仍然处于犹豫期,但本刊认为,现阶段便可以果断入市,而不必一再等待。

应该说,2005年前后的房价水平仍然处于相对低位。其时北京、上海、杭州等城市的房价水平,与其后高位水平相比,大概只是三分之一多一点。如北京2005年均价为6162元/平方米,与2010年的高位17151元/平方米相比,便是如此。这一轮调控提到了“稳定房价”,被更多解读为下调房价,加之当时社会已经开始对房价上涨过快现象表现出不满,甚至有学者提出“房价腰斩说”,于是,部分人选择了观望等待。与2002年不同的是,这一轮犹豫期的出现,带有一些的被动成分在里面,面对诸多调控政策密集出台,毫无经验的购房者一时不知如何应对,除了观望,别无他法。

我们通过回顾历史发现,自进入二十一世纪以来,楼市曾经历三大犹豫时期,如2002年前后、2005年前后以及2008年前后,虽然每个犹豫期形成的原因有些不同,但其结局却大体相似,即犹豫期过后便会迎来一轮新的行情。而不少在犹豫期一再彷徨的人,错过了多次机会,只能徒生伤感。如后文中会写到的柏云章,就是这样一个典型案例。

表 部分城市2000—2011年商品住宅销售均价一览表

皇家赌场手机电子游戏 ,另外,通过对专家学者采访发现,调控的出发点是保护刚需,因此刚需受到的政策影响极小,相反还得到了政策的保护。从这一点来看,犹豫期对刚需而言,也不失为一个购房好时机。

住宅销售价格 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010 2011

而对于购房者极为关心的短期内房价走势,有诸多研究机构给出了很鲜明的观点,即降价的可能性已经降到了最低。之所以会这样,主要是因为融资环境好转、库存去化较为理想,因此开发商的降价意愿降低。亚太城市研究院院长谢逸枫表示,购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间点,他甚至断言,“现在已经错过最好的节点”。

北京 4557 4716 4467 4456 4747 6162 7375 10661 11648 13224.29 17151 15518

从长远来看,国内城市化进程方兴未艾,改善需求远未完成,由此形成的巨大市场需求一直存在,持续时间不会少于十年,这已是各方共识。面对这样的一个市场,购房者该如何选择,想必自己应是心知肚明。

上海 3326 3658 4007 4989 5761 6698 7039 8253 8115 12364 14290 13448

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2008年:最近的机会

相对目前楼市状况而言,2008年前后是距离我们最近一次相对不错的购房时机。

在2007年,国内经济过热、流动性泛滥、CPI指数居高不下,资本市场火热,房地产投资气氛高涨,商品房销售价格和销售面积均达到历史最高点。但是,这一年火热的市场未能延续下去,当年三季度美国次贷危机恶化,引发全球金融市场震动,并最终形成金融危机。央行适时收缩流动性,“927”新政出台,房地产市场迅速冷却,在经济大环境和严厉的行业政策影响下,2008年全年市场低迷至冰点,出现新一轮犹豫期。

所谓“9.27”新政,是指在2007年9月27日,中国人民银行、银监会发布通知明确,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。该政策的要害之处在于,虽然其出发点是提高投机、投资性需求的成本,但在当时房价高企的前提下,改变了人们对房价看涨的预期,在短期内抑制住了投资性需求。于是一时间投资者退出意愿高涨,二手房市场挂牌了猛增,议价空间出现。新房市场出现打折促销现象普遍出现,降价声此起彼伏。随后,部分商业银行暂缓甚至停止对二套房贷款,或者提高利率水平,金融调控政策的作用进一步放大。

这一轮观望导致量、价齐跌,这样的变化在近年来极为罕见。数据表明,2008年全国商品住宅均价为3576元/平方米,较上年下滑了2.1%;全国商品住宅成交面积为59280万平方米,同比上年更是大幅下滑15.5%。包括北京、上海、广州、深圳、杭州等在内的城市房价均出现滞涨或者微跌现象,交易量大幅下滑,北京、上海跌幅超过50%。

相比2005年前后,2007年四季度至2008年上半年这大半年时间里,国家并未密集出台调控政策,仅“9.27”新政就起到了“急刹车”的作用,这并非偶然。究其原因,主要是因为2005年以来出台的系列调控政策一直延续了下来并未取消,因此在各项调控政策共同作用下,观望情绪在短时期内被激发出来。如果说2005年前后的观望是因为担心房价下跌,那么出现在2008年的犹豫期,则掺杂了更为复杂的个人感情因素在其中,诸如房奴等满含心酸和无奈新词汇的出现,预示人们对房价的快速上涨开始感到不满,虽然此时已经经历了第一轮调控,而且社会上也出现了房价“越调越涨”的说法,但购房者却如同赌气般,希望通过调控让它回落。

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